Anlageform Denkmalimmobilie

Anlageform Denkmalimmobilie (c) shutterstock.com/ FarkasB

Ein Investment in Immobilien besteht neben dem Erwerb kompletter Mietwohnhäusern, Wohn- und Geschäftsobjekten für die meisten Privatpersonen in erster Linie im Kauf von Eigentumswohnungen.

In diesem Segment sind es in der Regel bestehenden, vermieteten Wohnungen, die zur Kapitalanlage erworben werden. Auf den Märkten in Berlin und Leipzig gibt es in diesem Bereich immer weniger Objekte, die einem guten Preis-Leistungsverhältnis entsprechen. Eine Alternative zu den Anlageformen ist der Erwerb einer Immobilie im Ersterwerb nach Sanierung oder Rekonstruktion. Auch wenn der Einstiegspreis für derartige Immobilien auf den ersten Blick teurer zu sein scheint, so gibt es eine Reihe von Vorteilen, die für derartiges Investment sprechen: Für frisch sanierte Wohnungen werden höhere Mieten bezahlt, auch wenn die eigentlichen Renditeerwartungen hier nicht zu hoch angesetzt werden dürfen.

Zukünftige Mietpreissteigerungen
Spannender für Anleger sind diese Wohnungen oder Häuser, wenn die Entwicklung der Lage einen besonders positiven Verlauf verspricht, der sich in künftigen Mietpreissteigerungen und Wertzuwächsen widerspiegelt – oder der Erwerb steuerlich begünstigt ist. Dies ist bei einer Denkmalimmobilie der Fall.

Grundlagen für Denkmalschutzabschreibungen
Grundlage hierfür ist das Einkommensteuergesetz (EStG) Im Paragrafen 7i („Denkmal-AfA“) wird die erhöhte Abschreibung bei Vermietung geregelt.

Altbausubstanz
Für den Teil der Anschaffungskosten, welcher der Altbausubstanz zuzuordnen ist, kann der Erwerber die sogenannte Normalabschreibung gem. § 7 Abs.4 EStG ansetzen. Diese beträgt bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, jährlich 2 Prozent und bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, jährlich 2,5 Prozent.

Bei Objekten, die vor 1925 fertiggestellt wurden beträgt die sogenannte Normal-AfA hier 2,5 Prozent. Im Jahr der Anschaffung kann allerdings nicht der volle Jahresbetrag in Anspruch genommen werden. Da die Gebäude- AfA erst ab dem Monat der Anschaffung gewährt wird, ist der Jahresbetrag zeitanteilig zu kürzen (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Anschaffungszeitpunkt

Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt grundsätzlich derjenige, zu dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt, an dem Ihnen als Erwerber die Immobilie fertig übergeben wird. Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Sanierung und Modernisierung des Baudenkmals entfällt, kann der Erwerber unter bestimmten Voraussetzungen die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG geltend machen.

Anstelle der Normalabschreibung können diese Kosten in den ersten acht Jahren mit jeweils 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jeweils 4 Prozent abgeschrieben werden. Die Kosten werden also in den ersten zwölf Jahren in vollem Umfang abgeschrieben. Anders als bei der Normalabschreibung findet im Jahr der Anschaffung eine zeitanteilige Kürzung nicht statt, so dass auch im Erstjahr die vollen 9 Prozent geltend gemacht werden können. Eine andere Verteilung und „Verschiebung“ der erhöhten Absetzungen auf spätere Jahre ist jedoch nicht möglich.

Erstjahr ist das Jahr des Übergangs von Nutzen und Lasten. Für die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG reicht es also nicht aus, dass diese bis zum Ende des Jahres fertiggestellt wird. Hinzukommen muss auch hier die tatsächliche Übergabe der Wohnung an den Käufer.

Begünstigt sind allerdings nur die Kosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführt werden. Wird der Kaufvertrag erst nach Beginn der Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen, sind die bis dahin durchgeführten Baumaßnahmen nicht begünstigt.

Voraussetzung für die Gewährung der erhöhten Absetzungen ist nach § 7 i Abs. 2 EStG außerdem, dass der Erwerber dem Finanzamt eine Bescheinigung der nach dem Landesrecht zuständigen Stelle vorlegt, in der bestätigt wird, dass es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal handelt und dass die betreffenden Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren.

Ansprechpartner

In Leipzig ist dies Amt für Bauordnung und Denkmalpflege. In Berlin das Landesdenkmalamt. Soweit einzelne Baukosten von der Behörde nicht als begünstigt bescheinigt werden, sind die darauf entfallenden Anschaffungskosten wie die Altbausubstanz mit hier 2,5 Prozent jährlich abzuschreiben. Das gleiche gilt für Baumaßnahmen, die bereits vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt worden sind. Werden für die Sanierung des Gebäudes Zuschüsse gewährt, so ist die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen um diesen Betrag zu kürzen.

Diese Zeilen verstehen sich explizit nicht als Steuerberatung, sondern lediglich als Hintergrundinformationen beim Erwerb von Denkmalimmobilien. Bitte wenden Sie sich beim Thema Steuern und Abschreibungen direkt an Ihren Steuerberater!

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